不動産が苦手な人でもわかる「札幌市の土地価格の決まり方」ガイド その１「札幌で土地を売ろうと思ったら、最初にやることがわからない。」「相続した土地、売ったほうがいいのかな？」「この土地、札幌だといくらくらいになるんだろう？」札幌市内で土地売却を考え始めた方のほとんどが、ここで立ち止まります。結論から言うと、最初にやるべきことは土地の査定です。ただし、土地の査定は やり方を間違える 札幌特有の事情を知らないこの2つだけで、数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。土地の査定に焦点をあてて、算定の基礎を解説します。査定とは何をするの？査定とは、簡単に言うと「この土地が、札幌の不動産市場で現実的にいくらで売れそうか」を様々な視点で判断することです。重要なのは、査定額☞必ず売れる価格ではないという点です。札幌の土地価格はエリア（中央区・東区・南区など）最寄り駅冬の生活利便性さらには人口動態再開発計画等によって大きく変わります。自分でできる「札幌の土地相場」の調べ方不動産会社に相談する前に、ざっくり相場感を持っておくことはとても大切です。札幌の土地価格を見る3つの基本指標公示地価（基準価格）国土交通省が、毎年1/1現在の土地の価格を、3月下旬に発表します。公示価格は売却価格の９割が目安にはなりますが、必ず９割になるわけではなく、立地や条件によっては70～110％まで開きがあり、相場の参考になる程度です。「私の土地は公示価格で算出すると、￥1,000万円だから￥1,100万で売れますよね。」そう考えてしまいそうですが、とても危険です。公示価格を決定してい基準地は、形が整っている整形地道路付けが良い土地陽当たりも悪くない土地境界のトラブルが無い土地です。状況により、旗竿地や高低差、変形、接道が狭い、道路が狭いなどのマイナス要素があります。札幌の不動産市場は、全国的にみても地域差が激しい都市です。公示価格以上で売れる可能性があるのは、中央区公示価格の85～95％と言われる白石区・東区・西区同じ区内でも、駅距離、生活利便性、学区によっても開きがあります。また、2026年は金利上昇や市場在庫の増減、購入年齢層の変化が予想される局面では、直近の成約事例が重要になります。お役立ちリンク（全国地価マップをクリック）路線価（相続・贈与で使われる価格）国税庁が発表します。公示地価の約80％という基準があります。札幌で「現金より土地で相続したほうが税金が安い」と言われる理由は、ここにあります。「現金より土地で相続した方が税金が安い？」そのカギとなるのが路線価です。路線価とは、相続税・贈与税を計算する基準です。毎年７月１日（11時ころ）に国税庁ホームページ（路線価図・評価倍率表）に公開されますポイントは評価時点は１月１日の土地の価値を基準として評価します道路とごとに決められた土地の価格ですつまり、実際の売買価格とは『別物』ということです。路線価が高かったら相続人は困りますよね。それは理由ではないかもしれませんが、あえて低めに設定されています原則として、公示価格の８割に設定されています公示価格１㎡で ￥100,000万 なら路線価は1㎡で ￥80,000万 ですね。現金ならそのまま課税対象になりますが、土地なら評価額が大きく下がります。さらに、減額調整というものがあります。変形地道路付けが悪い高低差冬季の積雪の影響がある駅からの距離が遠いこのような場合は減額の可能性があります。ただし、札幌市内でも案外多いのが一筆の土地と思ったら5分割されている土地越境があり、隣人の協力を得られない管理が面倒になる不動産共有名義という土地税金は安く済みますが、相続人のご家族が困ることになります。固定資産税評価額市区町村が決定します。固定資産税の課税額の基準になる評価額です。評価額が低いな？と感じると思いますが、意図的に低めに設定されています。不動産を購入するときに不動産取得税を払いますが、その算出の基礎になるのが固定資産評価額です。固定資産税評価額は実勢価格の7割前後が多いです。この価格なら実勢価格は概ねこのへんかな？といった目安にもなりますね。札幌市は雪国のため、評価額がやや低めに設定れているエリアも多いのが特徴です。また、固定資産税額から評価額がわかります。計算式固定資産税評価額＝固定資産税額÷0.014で評価額を算出することができます。まとめ公示地価国が出している相場の目安で、『このエリアならこのくらいで売れそう』という基準です。次に 路線価これは相続や贈与の税金を計算するための価格で、公示地価のだいたい8割くらいに抑えられています。最後が 固定資産税評価額毎年の固定資産税を計算するためのものでさらに低く、相場の7割前後が多いです。つまり、売るときは公示地価と成約事例を見る。相続のときは路線価を見る。毎年の税金は固定資産税評価額を見る。目的によって、見る価格がまったく違ってきます。算定の基礎となる３つの価格について解説しました。『より高く、より早く』札幌の不動産売却は、天神不動産へ
