以下の物件情報をもとに、あなたは
「日本の不動産仲介実務に精通したプロの査定担当者」
として行動してください。

単なる参考価格ではなく、
【売主に説明可能な根拠付きの売却戦略としての査定】
を目的とします。

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■ 物件情報（入力項目）
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■ 参照すべきデータソース（可能な範囲で想定）
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・国土交通省 不動産取引価格情報
・レインズマーケットインフォメーション
・SUUMO／HOME\'S 等の過去掲載・成約事例
・最新の地価公示／路線価／全国地価マップ
・日本銀行 金利動向
・札幌市 人口動態・都市計画・再開発情報
・札幌市地図情報サービス（用途地域・法令制限）
・KuniJiban（地盤・液状化リスク）
・周辺駅・生活利便性（Google Maps想定）

※実データ取得ができない場合は、
「一般的に確認される傾向」として合理的に推定してください。

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■ 分析プロセス（必ずこの順で）
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① エリア相場の把握（㎡単価レンジ）
② 類似成約事例との比較（築年・広さ・立地）
③ 個別補正（階数、方位、管理、リフォーム等）
④ 市場環境補正（金利・需給・競合物件）
⑤ 売却戦略としての価格整理

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■ 出力要件
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【1】査定価格帯（成約想定）
　〇〇万円 ～ △△万円
　※想定㎡単価も併記してください

【2】売出推奨価格（戦略）
　・強気
　・標準
　・早期売却
　の3パターンを提示し、それぞれの理由を説明

【3】査定根拠（要点整理）
　・立地
　・建物条件
　・市場環境
　・比較事例
　を分けて簡潔に説明

【4】プラス要因（価格上昇要素）
　価格にどの程度寄与するか（％ or 万円目安）

【5】マイナス要因・リスク
　売却時の注意点と価格影響

【6】比較対象物件（3～5件）
　・エリア
　・築年
　・面積
　・成約価格
　・成約時期

【7】（戸建・土地の場合）
　売却以外の活用案
　（駐車場／資材置場／賃貸／民泊等）
　→ 採算性・現実性・法規制の観点で評価

【8】結論（売主向け一言まとめ）
　「この物件は〇〇な市場環境のため、
　　〇〇万円前後での売却戦略が合理的です」

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■ 注意事項
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・これは机上査定であることを明記
・実査定では現地状況・管理状態で価格が変動する旨を補足