高橋 一豪 様
お世話になっております。
先日は、楽しいお話とおいしいごちそうをいただき、ありがとうございました。
先日、お母さまからお話のございました、戸建て１階の不要品等の処分について、下記のとおり契約内容とお見積りをご案内いたします。
書類等の処分については、シュレッダーによる処理も検討いたしましたが、費用を抑えるため、一般廃棄物として発寒清掃工場へ搬入する方法もご提案いたします。
その場合、書類は内容が外部から確認できないよう、確実に梱包したうえで搬入し、焼却処分することが可能です。
上記を踏まえ、処分方法について２通りのお見積りを作成しておりますので、ご確認ください。
作業日については、高橋一豪様に事前に「処分してほしくない物品」をある程度仕分けしていただいた後のタイミングを予定しております。
処分・仕分け等の準備が整い、作業可能な状態になりましたら、ご都合のよいタイミングでご連絡いただければ幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
委任者（以下「甲」という。）と受任者（以下「乙」という。）は、下記物件における室内の書類、不要品等の処分及び清掃作業について、次のとおり委託契約（以下「本契約」という。）を締結する。
第1条（対象物件）
本契約の対象となる物件は、次のとおりとする。
所在地：
〒060-0033
北海道札幌市中央区北3条東10丁目16
対象箇所：
上記所在地に所在する1階2LDK居室内及びこれに付随する収納等
第2条（委託業務）
甲は乙に対し、対象物件内に残置されている書類、家具、家財、生活用品その他の物品（以下「対象物品」という。）について、処分及び清掃作業を委託し、乙はこれを受託する。
2．本業務には、対象物品の分別、搬出、運搬、廃棄、処分及び処分後の室内清掃を含むものとする。
3．対象物品については、現状において不要品であるか否かが明確に判別できない物品が含まれていることを、甲はあらかじめ了承する。
4．乙は、対象物件内の物品について、原則として、対象物件の利用・売却・賃貸等に不要と判断される物品を処分するものとする。ただし、個別の物品について甲から事前に残置を指定されたものがある場合は、この限りではない。
第3条（処分対象物品の確認及び所有権等）
甲は、乙に対して本業務を委託するにあたり、対象物件内の物品について、乙がその外観、状態及び使用状況等を確認したうえで処分することを了承する。
2．甲は、対象物品の中に、甲が不要と判断している物品のほか、不要品であるか否か明確でない物品が含まれていることを確認し、これらについて乙に処分を委託する。
3．甲は、乙が処分した物品について、作業終了後に「やはり必要であった」「処分してほしくなかった」等の理由により、返還、損害賠償その他の異議を申し立てないものとする。
4．甲は、処分対象物品について第三者から所有権その他の権利を主張された場合には、甲の責任と費用においてこれを解決するものとし、乙に損害又は負担を生じさせないものとする。
第4条（個人情報を含む書類等の処分）
対象物品には、氏名、住所、電話番号、口座情報、契約情報その他の個人情報が記載された書類等が含まれている可能性があることを、甲は確認し了承する。
2．甲は、乙に対し、前項の書類等について、廃棄の必要性及び作業上の都合等を考慮し、すべての書類を裁断、シュレッダー処理その他の完全な判読不能処理をすることなく、通常の廃棄物として処分する場合があることについて、あらかじめ了承する。
3．甲は、前項の処分方法について十分に確認したうえで了承し、乙に対し、個人情報を含む書類等を裁断せずに処分したことのみを理由として、損害賠償、慰謝料その他一切の請求をしないものとする。
4．ただし、乙の故意又は重大な過失によって甲に損害が発生した場合については、この限りではない。
第5条（処分についての最終確認）
甲は、本契約締結時において、対象物件内に存在する物品について十分な確認を行ったうえで、乙に処分を委託するものとする。
2．甲は、乙による処分作業が完了した後、処分済みの物品について返還を求めることができないことを了承する。
3．甲は、処分済みの物品について、後日その必要性、価値、所有権その他の事情を理由として異議、苦情、返還請求又は損害賠償請求等を行わないものとする。
第6条（金員その他の貴重品等を発見した場合）
乙が作業中に、現金、預金通帳、有価証券、貴金属、印鑑その他の金員又は財産的価値を有する物品を発見した場合、乙は可能な限り速やかに甲へ報告するものとする。
2．前項の物品については、甲乙協議のうえ、その取扱いを決定するものとし、乙が自己の所有物として取得することはないものとする。
3．乙は、前項の物品について、発見時の状況を甲に報告するものとする。
第7条（廃棄物の分別）
対象物品については、原則として次の区分により分別する。
① 破砕ごみ・鉄類等
鉄類、金属類、タンス、家具類その他、破砕処理等を必要とする廃棄物
② 一般廃棄物等
紙類、衣類、生活用品その他、一般廃棄物として処理するもの
2．実際の廃棄物の区分については、処分を行う事業者、処理施設又は関係法令等の定めに従い、適切に処理するものとする。
3．法令上、乙が自ら処分できない廃棄物については、必要に応じて適法な処理業者等へ委託するものとする。
第8条（清掃作業の程度）
乙が実施する清掃は、対象物件を最低限度の居住用として使用できる程度を目安とする。
2．清掃内容は、室内の掃き掃除、拭き掃除、簡易的な水回り清掃、残置物処分後の簡易清掃その他、通常の居住開始に必要と認められる範囲の清掃とする。
3．本業務には、ハウスクリーニング等の専門的な清掃、特殊清掃、消臭、害虫駆除、ワックス掛け、床・壁等の補修その他のグレードアップを目的とした作業は含まれない。
4．経年劣化、汚損、破損、臭気、カビ、油汚れその他、通常の清掃では除去できないものについて、乙はその修繕又は改善義務を負わない。
第9条（追加作業）
当初予定していない作業、特殊な廃棄物の処分、重量物の搬出その他、通常の作業範囲を超える作業が必要となった場合には、甲乙協議のうえ、追加費用及び作業内容を決定するものとする。
第10条（費用の立替え）
廃棄物処分費、運搬費、処理施設等への持込費用その他、本業務の遂行に必要となる実費については、乙が一時的に立替払いをすることができるものとする。
2．乙が立替えた費用については、本業務終了後、乙が甲に対して実費を請求するものとする。
3．甲は、乙から請求を受けた立替費用について、請求内容を確認のうえ支払うものとする。
第11条（報酬）
本業務に係る乙の報酬については、別紙『見積書』のとおりとする。
2．乙は、本業務が完了した後、甲に対して報酬及び前条に定める立替費用を請求するものとする。
3．甲は、乙から請求を受けた金額を、乙が指定する期日までに支払うものとする。
第12条（作業完了）
乙は、対象物品の処分及び本契約に定める清掃作業が完了した時点で、甲に対して作業完了の報告を行うものとする。
2．甲は、作業完了の報告を受けた後、対象物件の状態を確認することができる。
3．甲が作業完了後に対象物件内を確認した場合であっても、既に処分された物品について、その返還又は再取得を乙に求めることはできないものとする。
第13条（現状確認及び免責）
甲は、対象物件及び対象物品の現状を確認し、その状態を十分に理解したうえで、本契約を締結する。
2．乙は、対象物品について、甲から特段の指示がない限り、その価値、必要性、将来的な使用可能性等を保証するものではない。
3．乙は、対象物品の中に隠れている物品、書類その他について、その存在を発見できなかった場合の責任を負わないものとする。
第14条（法令遵守）
乙は、本業務の遂行にあたり、廃棄物の処理その他関係する法令を遵守するものとする。
2．廃棄物の種類により、一般廃棄物、産業廃棄物その他の適切な処理区分が必要となる場合には、関係法令に従い処理するものとする。
第15条（協議事項）
本契約に定めのない事項又は本契約の条項について疑義が生じた場合には、甲乙誠意をもって協議し、解決するものとする。
第16条（契約書の保管）
本契約成立の証として、本書2通を作成し、甲乙それぞれ署名押印のうえ、各1通を保管する。
【個人情報を含む書類等の処分方法に関する確認・了承】
私は、対象物件内に個人情報等が記載された書類が含まれている可能性があることを確認しました。
また、これらの書類について、すべてをシュレッダー等で裁断することなく、通常の廃棄物として処分する場合があることについて説明を受け、その内容を理解したうえで了承します。
処分された書類及び物品について、後日、返還、損害賠償その他の異議を申し立てないことを確認します。
確認日：令和 年 月 日
委任者（甲）署名：
印
【処分対象物品に関する最終確認・了承】
対象物件内には、不要品であるか否か判然としない物品が存在することを確認しました。
私は、乙に対してこれらの物品の分別、搬出及び処分を委託することを了承し、乙が処分した物品について、後日「必要な物だった」「処分するべきではなかった」等の理由により、返還請求、損害賠償請求その他の異議を申し立てないことを確認します。
確認日：令和 年 月 日
委任者（甲）署名：
印
署名・押印欄
以上、本契約の内容を確認し、双方合意のうえ、本契約を締結します。
甲（委任者）
氏名： 印
乙（受任者）
氏名・名称： 印
契約締結日：令和 年 月 日
※コンパネ等の資材は、冬季前に西野の戸建ての窓ガラスの破損防止対策として再利用する予定です。
作業は３日間を予定しておりますが、予定より早く作業が完了した場合、実際の作業日数に応じて報酬額を調整いたします。
賃貸住宅管理受託契約書（案）苗穂2026.7.pdf
2026.5.4 情報提供
高橋 一豪 様
お世話になっております。
以下の内容については、昨日借主へ伝達した内容です。
橋本 様
お世話になっております。
貸主（高橋様）とのやり取り内容および、帰宅後に再確認した法的事項について、
メールにてご説明させていただきます。
本件建物において、
内壁部分への水の流れおよび
外壁（2階窓付近から屋根にかけて）のクラックをご確認された件につき、
ご連絡ありがとうございます。
ご報告いただいた箇所については、建物の構造・外装に関わる部分であるため、
貸主側にて対応を進めております。
現在、貸主においては、当該クラック部分について火災保険の利用を前提として修繕手続きを進めており、
すでに業者による見積取得は完了しております。
現時点では、保険会社との協議・調整は、まとまりつつある状況です。
そのため、本件について貸主が修繕義務を放置している状況ではなく、
修繕に向けた具体的対応を進行中であることをご理解いただけますと幸いです。
また、契約上、改修工事・造作工事については、特約第1条第2項に基づき、
事前に工事内容・仕様・使用材料を記載した書面および見積書をご提出いただき、
貸主の書面承諾を得た場合に限り実施可能となっております。
したがって、本件に関して借主様側で何らかの補修工事を希望される場合も、
事前承諾なく施工いただくことはできません。
なお、仮に橋本様側で補修をご希望される場合には、以下の条件にて別途協議となります。
・工事内容、施工範囲、使用材料、金額を明記した書面および見積書の提出
・貸主による事前書面承諾
・費用負担および精算方法についての事前合意
また、本契約は、借主側による改修工事等を前提として、
通常想定賃料月額77,000円に対し、
月額30,000円へ大幅に減額されている契約（特約第6条）です。
そのため、通常の賃貸借とは異なり、
一定の修繕・改修を前提とした条件設定であることも併せてご確認ください。
もっとも、建物の構造上重大な不具合や安全性に関わる問題については、
貸主側にて適切に対応を継続いたしますので、
まずは現在進行中の保険協議および修繕手続きの完了をお待ちいただけますようお願いいたします。
上記内容をご参考いただき、
今後の対応方針について5月14日頃予定で現地調整のお時間をいただければと考えております。
なお、現在、３日間連続でオープンルームを開催しており、
本日も複数のお客様より、リフォーム・修繕に関するご相談をいただいております。
単発的な工事受注のみならず、今後も継続的に案件をご相談できる関係性を構築できればと考えております。
そのため、本件につきましても、短期的な工事利益のみを目的として個別に進めるのではなく、
まずは貸主側で進行中の保険協議および修繕方針を尊重いただき、双方にとってより良い形で協力関係を継続できれば幸いです。
今後、案件内容や条件が合致するものがあれば、
優先的にご相談させていただくつもりでおりますので、
引き続き良好な関係のもとお付き合いいただけますと幸いです。
１ 本契約の特徴（通常賃貸との違い）
本契約は、借主が自己負担で建物改修を行う代わりに、賃料を減額する「投資回収型賃貸」です。
(1) 借主：工事費を投資し、賃料減額で回収
(2) 貸主：建物価値の向上＋長期利用が期待できる
２ 貸主様のメリット
(1) 建物価値の向上
- 最大1,000万円の改修が借主負担で実施
- 実質的に資産価値が向上
(2) 長期利用が見込める
- 契約期間：10年
- 最低契約期間：5年
- 投資回収前提のため、短期退去リスクが低い
(3) 空室対策として強い
- 借主にとって魅力が高く、成約率が上がる
- 通常賃貸では決まりにくい物件でも活用可能
３ 貸主様のリスクと対策
リスク１：借主の投資に対して一定の精算が発生する可能性あり
対策
- 減価償却（15年）により価値を逓減
- 賃料減額と相殺される仕組み
リスク２：地主都合で契約継続が困難になる可能性
対策
- ・貸主に帰責性がない場合は損害賠償責任なし
- ・ただし精算ルールは適用（トラブル防止）
リスク３：無断工事
対策
- すべての工事は事前承諾制
- 工事内容・見積・記録保存を義務化
４ 精算の考え方
基本式
精算額 ＝ 残存価値 − 賃料減額累計
参考例（イメージ）
- 工事費：1,000万円
- 10年使用
→ 残存価値：約333万円
→ 減額累計：約564万円
差額：マイナス（借主の支払義務なし）
- 借主は賃料減額で回収していく仕組み
- 長期利用されるほど貸主に有利
- 短期解約でも過大な請求は発生しない設計
５ 総合評価（結論）
本契約は
- 建物の価値向上
- 長期入居の確保
- 空室対策
を同時に実現する一方で、精算ルールにより借主との公平性も担保した設計です。
６ まとめ
借主に費用をかけてもらいながら、建物価値を上げ、長く使ってもらう仕組みです。
以下は、特約条項です。
札幌市中央区北三条東中古戸建て
建物賃貸借契約特約条項
第１条（改修工事および造作工事の承諾）
1.借主は、本物件を資材置場兼作業拠点として使用するにあたり、自己の費用と責任において改修工事および造作工事（以下総称して「改修工事等」という）を行うことができる。
2.借主は、改修工事等を実施する場合、事前に工事内容・仕様・使用材料を記載した書面および見積書を貸主に提出し、貸主の書面による承諾を得なければならない。
3.改修工事等は、一般的な賃貸住宅として通常求められる品質および機能を備える水準（以下「一般賃貸住宅水準」という）を上限とする。
4.借主は、建築基準法、消防法その他関係法令を遵守し、必要な届出・許認可を自己の責任において行うものとする。
第２条（工事費用の上限）
1.本契約に基づき借主が実施する改修工事等の総額は、1,000万円（消費税別）を上限とする。
2.前項の上限を超える工事を行う場合は、事前に貸主の書面による承諾を得なければならず、当該超過部分については、第５条（価値増加分の評価および減価償却）および第７条（途中解約時の精算）の対象外とする。
第３条（工事記録の保存義務）
1.借主は、改修工事等の内容を明確にするため、以下の資料を作成・保存しなければならない。
（1）工事見積書および請求書
（2）施工前・施工中・施工後の写真
（3）使用材料および設備の仕様書
（4）施工日・施工内容を記載した記録
2.借主は、貸主から求めがあった場合、前項の資料を速やかに開示しなければならない。
第４条（造作・設備の帰属および撤去）
1.借主が設置または施工した造作、設備その他の改修部分（以下「造作等」という）のうち、建物と構造上一体となるものは貸主に帰属する。
2.容易に撤去可能な造作等については、借主は自己の費用で撤去することができる。
3.原状回復については、借主は通常損耗および経年劣化を除き、原状回復義務を負わないものとする。
第５条（価値増加分の評価および減価償却）
1.改修工事等により本物件の価値が増加した場合、当該増加分（以下「価値増加分」という）は、借主が実際に負担した工事費用を基礎として算定する（ただし第２条の上限内に限る）。
2.価値増加分は、工事完了時を起算点とし、15年間の定額法により減価償却するものとする。
3.解約時における残存価値は、以下の算式により算定する。
残存価値 ＝ 工事費用 ×（1 − 経過年数 ÷ 15）
（※経過年数が15年を超える場合、残存価値は0円とする）
第６条（賃料減額の対価性）
1.本契約における賃料は、本来想定される月額77,000円に対し、借主による改修工事等を前提として月額30,000円に減額されているものである。
2.前項の差額（月額47,000円）は、改修工事等による価値増加に対する対価の一部とみなす。
3.当該差額の累計額は、解約時の精算において考慮されるものとする。
第７条（途中解約時の精算）
1.本契約が期間満了前に終了する場合、貸主および借主は、以下の各号を総合的に考慮し、精算額を決定する。
（1）前条に定める賃料減額の累計額
（2）改修工事等費用およびその残存価値
（3）借主が本物件の使用により得た利益
2.精算の基本原則は以下のとおりとする。
精算額 ＝ 残存価値 − 賃料減額累計額
3.前項の結果が正の場合、貸主は借主に対し当該金額を支払う。負の場合は、借主は貸主に対し支払義務を負わないものとする。
本条の理解を補助するため、以下に参考例を示す。なお、本例は計算方法の理解を目的とするものであり、実際の精算額を拘束するものではない。
（例）
・工事費用：1,000万円
・経過年数：10年
・賃料減額：月額47,000円
① 残存価値
1,000万円 ×（1 − 10 ÷ 15）＝ 約333万円
② 賃料減額累計
47,000円 × 12ヶ月 × 10年 ＝ 約564万円
③ 精算額
333万円 − 564万円 ＝ ▲約231万円
この場合、借主は貸主に対する支払義務を負わないものとする。
5. 精算にあたり、賃料減額累計額が残存価値を上回る場合であっても、借主は当該超過分について貸主に対し支払義務を負わないものとする。
第８条（用途変更および再契約）
1.本契約における使用目的は、資材置場兼作業拠点に限定されるものとする。
2.借主が本物件を居住用として使用する場合、または第三者に居住用として賃貸する場合には、事前に貸主の承諾を得たうえで、本契約を終了し、新たに居住用賃貸借契約を締結するものとする。
3.前項の場合、賃料その他条件については、当該時点の市場相場および本物件の状態を踏まえ、改めて協議のうえ決定する。
第９条（評価の補完）
1.前各条の評価について当事者間で合意に至らない場合は、不動産鑑定士その他の第三者専門家の意見を参考とすることができる。
2.前項に要する費用は、原則として双方で折半する。
第10条（契約期間および最低契約期間）
1.本契約の契約期間は、契約開始日から10年間とする。
2.本契約の最低契約期間は、契約開始日から5年間とする。
第11条（中途解約および違約金）
1.借主は、やむを得ない事由がある場合を除き、前条第２項の最低契約期間内は本契約を解約することができない。
2.借主が前項に違反して中途解約を行う場合には、借主は貸主に対し、以下の金額を違約金として支払うものとする。
違約金 ＝ 最低契約期間満了までの残存期間に対応する賃料相当額
3.前項の賃料相当額は月額30,000円とし、残存月数を乗じて算出する。
4.前各項の定めは、第７条（途中解約時の精算）に基づく精算とは別個に適用されるものとする。
第12条（借地契約に起因する契約終了）
1.本物件の敷地は第三者所有の土地に基づく借地であることを、借主はあらかじめ了承する。
2.地主との借地契約の終了、解除、更新拒絶、条件変更その他これに準ずる事由により、本物件の使用継続が困難となった場合には、貸主は本契約を将来に向かって解約することができる。
3.前項の場合において、当該事由が貸主の責めに帰すべき事由によらないときは、貸主は借主に対し、これにより生じた損害について責任を負わないものとする。
4.前項の場合であっても、第７条（途中解約時の精算）は適用するものとする。
5.貸主は、借地契約に関し、本契約の継続に重大な影響を及ぼす事実を知ったときは、速やかに借主に通知しなければならない。