不動産売却の流れ
近年、社会の変化と共に、不動産を取り巻く環境も大きく変わってきました。特に、超高齢化社会の進展は、空き家問題や相続に関する課題など、さまざまな「家」にまつわる問題意識を高めています。
不動産を売却する理由は、お客様一人ひとり異なります。しかし、どの家にも、そこに住まわれた方々の大切な思い出や歴史が深く刻まれていることでしょう。
また、不動産の売却は、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。法改正や税制など、細かく複雑な制度を理解せずに進めてしまうと、思わぬ損をしてしまう可能性もあります。
お客様が安心して売却を進められるよう、基本的な流れを分かりやすくご説明します。ここに記載された手順以外にも、お客様の状況に応じた検討事項は多々ありますが、まずは全体像を掴んでいただくための一歩としてご活用ください。
売却基本的手順
ＦＡＱ
１ 連絡が来る (1～3ヶ月滞納)
銀行から「どうしましたか？」と電話や手紙が来ます。
少しずつ遅延損害金（延滞利息）が発生
２ 一括で払って！と言われる (3～6ヶ月滞納)
「期限の利益を喪失」するので一括で払う。
保証会社を利用していたら、今度は保証会社に全額を返す義務を負います。
３ 裁判所から手紙が来る (6～8ヶ月滞納)
全額を払えないと保証会社（または銀行）が裁判所に「この家を競売にかけてお金を回収したい」と申請
裁判所が認めると競売の手続きが正式にスタート
４ 家を調べられる (競売開始後)
５ 競売の情報が公開される (調査後)
６ 競売で売れる (入札・落札)
７ 家を出て行く (落札後)
新しい持ち主から立ち退きを求められ、応じなければ強制的に家を出て行くことになります。
令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡なら、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用
令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡の場合に
下記の条件を満たせば、売却益から3,000万円の控除ができる。
（ただし、相続人３名以上は2,000万）
・亡くなった人が住んでいた家であること。
・昭和56年5月31日以前に建てられた古い家
・マンションなどの区分所有建物ではないこと
・相続開始から3年以内に売却
・売却するまでに、事業や賃貸などに使われていなかった空き家
・売却価格が1億円以下
※売却する際、家を取り壊して土地として売る場合でも適用される（令和6年1月1日以後の譲渡から、買主が取り壊す場合も対象になるなど、条件が緩和されています）
保有期間によって、所得税と住民税の税率に差があります。
・5年未満の保有（分離短期譲渡所得）＝所得税30％、住民税9％
・5年以上の保有（分離譲渡所得） ＝所得税15％、住民税5％
保有期間が4年半なら、売却時期を遅らせたほうがいいです。