「札幌で土地を売ろうと思ったら、最初にやることがわからない。」
「相続した土地、売ったほうがいいのかな？」
「この土地、札幌だといくらくらいになるんだろう？」
札幌市内で土地売却を考え始めた方のほとんどが、ここで立ち止まります。
結論から言うと、最初にやるべきことは土地の査定です。
ただし、土地の査定は
　やり方を間違える
　札幌特有の事情を知らない
この2つだけで、数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。
土地の査定に焦点をあてて、算定の基礎を解説します。

査定とは何をするの？

査定とは、簡単に言うと
「この土地が、札幌の不動産市場で現実的にいくらで売れそうか」
を様々な視点で判断することです。
重要なのは、
査定額☞必ず売れる価格ではないという点です。
札幌の土地価格は

• エリア（中央区・東区・南区など）
• 最寄り駅
• 冬の生活利便性
• さらには人口動態
• 再開発計画等

によって大きく変わります。

自分でできる「札幌の土地相場」の調べ方

不動産会社に相談する前に、
ざっくり相場感を持っておくことはとても大切です。

札幌の土地価格を見る3つの基本指標

公示地価（基準価格）

国土交通省が、毎年1/1現在の土地の価格を、3月下旬に発表します。
公示価格は売却価格の９割が目安にはなりますが、必ず９割になるわけではなく、立地や条件によっては70～110％まで開きがあり、相場の参考になる程度です。
「私の土地は公示価格で算出すると、￥1,000万円だから￥1,100万で売れますよね。」
そう考えてしまいそうですが、とても危険です。公示価格を決定してい基準地は、

• 形が整っている整形地
• 道路付けが良い土地
• 陽当たりも悪くない土地
• 境界のトラブルが無い土地

です。状況により、旗竿地や高低差、変形、接道が狭い、道路が狭いなどのマイナス要素があります。
札幌の不動産市場は、全国的にみても地域差が激しい都市です。

• 公示価格以上で売れる可能性があるのは、中央区
• 公示価格の85～95％と言われる白石区・東区・西区

同じ区内でも、駅距離、生活利便性、学区によっても開きがあります。
また、2026年は金利上昇や市場在庫の増減、購入年齢層の変化が予想される局面では、直近の成約事例が重要になります。
お役立ちリンク（全国地価マップをクリック）

路線価（相続・贈与で使われる価格）

国税庁が発表します。
公示地価の約80％という基準があります。
札幌で「現金より土地で相続したほうが税金が安い」と言われる理由は、ここにあります。
「現金より土地で相続した方が税金が安い？」

そのカギとなるのが路線価です。
路線価とは、相続税・贈与税を計算する基準です。
毎年７月１日（11時ころ）に国税庁ホームページ（路線価図・評価倍率表）に公開されます

• 評価時点は１月１日の土地の価値を基準として評価します
• 道路とごとに決められた土地の価格です

つまり、実際の売買価格とは『別物』ということです。
路線価が高かったら相続人は困りますよね。
それは理由ではないかもしれませんが、あえて低めに設定されています
原則として、公示価格の８割に設定されています
公示価格１㎡で　￥100,000万　なら
路線価は1㎡で　￥80,000万　ですね。
現金ならそのまま課税対象になりますが、土地なら評価額が大きく下がります。
さらに、減額調整というものがあります。

• 変形地
• 道路付けが悪い
• 高低差
• 冬季の積雪の影響がある
• 駅からの距離が遠い

このような場合は減額の可能性があります。
ただし、札幌市内でも案外多いのが

• 一筆の土地と思ったら5分割されている土地
• 越境があり、隣人の協力を得られない
• 管理が面倒になる不動産
• 共有名義

という土地
税金は安く済みますが、相続人のご家族が困ることになります。

固定資産税評価額

市区町村が決定します。
固定資産税の課税額の基準になる評価額です。
評価額が低いな？と感じると思いますが、意図的に低めに設定されています。
不動産を購入するときに不動産取得税を払いますが、その算出の基礎になるのが固定資産評価額です。

固定資産税評価額は実勢価格の7割前後が多いです。この価格なら実勢価格は概ねこのへんかな？といった目安にもなりますね。札幌市は雪国のため、評価額がやや低めに設定れているエリアも多いのが特徴です。
また、固定資産税額から評価額がわかります。

計算式
固定資産税評価額＝固定資産税額÷0.014
で評価額を算出することができます。

まとめ

公示地価
国が出している相場の目安で、『このエリアならこのくらいで売れそう』という基準です。
次に 路線価
これは相続や贈与の税金を計算するための価格で、公示地価のだいたい8割くらいに抑えられています。
最後が 固定資産税評価額
毎年の固定資産税を計算するためのもので
さらに低く、相場の7割前後が多いです。
つまり、
売るときは公示地価と成約事例を見る。
相続のときは路線価を見る。
毎年の税金は固定資産税評価額を見る。
目的によって、見る価格がまったく違ってきます。
算定の基礎となる３つの価格について解説しました。

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