はじめに

賃貸物件を借りる際、敷金や礼金だけでなく、さまざまな初期費用がかかります。清掃費用、消毒費用、事務手数料、火災保険料、保証会社利用費など、中には「なぜこの費用が必要なの？」と感じる項目もあるかもしれません。
残念ながら、一部のオーナーさんは法律や慣習に対する理解が不足しているため、不当な費用を請求してくることがあります。さらに、不動産会社もオーナーさんや清掃業者との関係を優先し、借り主にとって不利な条件を提示することが少なくありません。
特に、退去時の原状回復費用はトラブルになりやすいポイントです。本来はオーナーさんが負担すべき修繕費を、借り主が支払わされているのが実情です。ただし、合理的な金額の場合に特約は有効であるため、トラブルを防止するためにも契約前に必ず確認してほしいです。
「誰が、どの費用を負担する義務があるのか？」を正しく理解することは、もしも高額な費用を請求された場合の武器になります。

賃貸の原状回復義務について

貸主（オーナーさん）の負担となるもの国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、賃貸契約における借り主と貸主の負担区分が明確に示されています。このガイドラインの内容を知ることで、「えっ、そうだったの？」と驚くような事実があるかもしれません。
以下は、通常の使用や経年劣化によって生じるものとして、原則として貸主が負担すべき費用です。

• 畳の裏返し、表替え（特に破損しておらず、入居者確保のために行うもの）
• フローリングのワックスがけ
• 家具の設置による、床・カーペットのへこみ
• エアコン設置（借主所有）の壁のビス穴
• ポスターや絵画を貼った画びょうの跡（下地ボードの張替えが必要ない程度）
• 地震で破損したガラス
• 網入りガラスの自然なひび割れ
• 耐用年数を超えた設備機器の使用不能による修繕・交換
• 鍵の取り換え（借主の紛失・破損以外）
• 入居者確保のための消毒費（借主が通常清掃をしていた場合）
• 全体のハウスクリーニング費（借主が退去時の清掃をしていた場合）

民法の使用貸借契約と賃貸借契約の根本的な違い

賃貸契約と似たものに使用貸借契約がありますが、両者には大きな違いがあります。これは、原状回復義務の考え方にも影響します。

賃料を支払っている賃貸借契約では、原状回復といっても借りる前の完全な状態に戻すわけではありません。
賃料の中には、物件の維持管理費用も含まれていると考えることができます。

付帯設備に要注意

備え付けの冷蔵庫、ガスコンロ、エアコン、給湯器、電子レンジ、ストーブなどの修繕が必要となった場合、誰が費用を負担するのでしょうか？これも、契約書で見落としてはいけない項目です。
設備なのか残置物なのかによって負担責任が違います。入居後にエアコンがすぐに壊れても、管理会社が対応してくれない可能性があります。重要事項説明書や契約書にサインをする前に、必ず確認が必要です。もしも残置物扱いとされている場合は、すべて借主の負担となり、購入や処分が必要になることがあります。

連帯保証人について

2020年4月1日施行の民法改正により、個人が連帯保証人となる場合のルールが大きく変わりました。主な目的は、安易な保証による個人の過度な負担を防止することです。
極度額（上限額）の設定義務化
この法改正の最も重要なポイントです。個人が根保証契約の連帯保証人になる場合、保証人が支払う責任の限度額（極度額）を明記しなければ、その保証契約は無効になります。
対　象
賃貸借契約の家賃や原状回復費用、事業用融資など、将来にわたって発生する債務の連帯保証。
背　景
これまでの連帯保証契約は、保証人が負う責任が青天井で、主債務者が多額の債務を抱えた場合、保証人が想定外の大きな負担を負うリスクがありました。
様々な事情を背景として、現在は連帯保証人を立てることも少なくなり、家賃保証会社を利用するオーナーさんが増えました。家賃滞納者への対応は非常に精神的に疲弊するため、保証会社を利用することでオーナーさんと借主の双方が安心して契約を続けられます。

おわりに

ご不明な点があれば、遠慮なく仲介不動産会社にご質問ください。お客様の疑問や不安を解消し、納得してご契約いただくことこそが、私たちの仕事だからです。