近年、国際的な人の移動やそれに伴う課題への対応が、日本の重要な政策課題となっています。不法就労や在留資格、社会インフラへの影響など、多岐にわたる問題に対処するため、政府は外国人との共生社会の実現に向けた新たな推進体制を発足させました。
この取り組みでは、不動産関連の動向も重要な焦点とされています。特に、都市部のマンションを含む国土の適切な利用・管理が検討されており、投資目的での不動産購入や民泊経営を目的とした在留資格の取得事例増加といった、不動産を巡る諸問題も対象に含まれています。
安全保障の観点から、重要施設周辺の土地利用規制が進む一方で、外国人による都市部マンションの所有実態の把握も急務となっています。国土交通省が都市圏のマンション所有状況の調査に乗り出しているのは、こうした背景に加え、海外居住者による投資がマンション価格高騰の要因となっていないかを検証し、今後の政策に活かす狙いがあるからです。

このような全国的な動向は、札幌市においても無関心ではいられません。特に、最近札幌市内で投資用として売り出されている賃貸マンションの販売状況は注目に値します。
これらの物件の一部が、海外の投資家によって購入され、彼らがマンションの所有者、すなわち管理組合の組合員となるケースが増加しています。これは、マンション管理士の視点から見ると、日本のマンション管理体制の根幹を揺るがしかねない重大な懸念事項です。
管理組合運営の空洞化と管理会社への過度な依存
投資目的の外国人組合員が増加すると、総会への出席や理事会活動への参加意欲が極めて低くなります。その結果、管理組合の運営が実質的に空洞化し、日常業務から緊急対応、重要事項の意思決定に至るまで、全てが管理会社に「丸投げ」される事態に陥りやすくなります。
この「丸投げ」状態は、以下のような負の連鎖を生み出します。

１　管理会社による支配・搾取の懸念: 区分所有者によるチェック機能が働かなくなると、管理会社は高額な業務委託費や不透明な修繕工事費を提示しても、組合側で適正な判断や比較検討ができなくなります。組合員の資産である管理費・修繕積立金が、管理会社の利益追求の道具となり、「金持ちからの搾取」と見なされるような状況が発生するリスクが高まります。

２　管理体制の崩壊と資産価値の毀損: 管理組合が主体性を失うと、管理会社に任せきりになることで、本当に必要な長期修繕計画の見直しや緊急の設備交換などが遅れがちになります。建物のメンテナンスが行き届かない状況が常態化し、結果としてマンションの資産価値は著しく下落します。

３　周辺住民への悪影響と廃墟化のリスク: 管理不全の状態が続くと、共用部分の荒廃、ゴミ出しルールの違反、騒音問題など、近隣住民の生活環境にも悪影響が及びます。さらに、修繕積立金の不足や適切な管理の欠如から、やがては建物の維持自体が困難になり、最終的にはマンションが「廃墟化」する可能性さえ否定できません。これは、個々の組合員の問題に留まらず、地域の景観と安全を損なう社会問題となります。

札幌市においても、投資目的の外国人所有者が増加することで、マンションの適正な管理という居住者の生活の基盤が脅かされる可能性があります。管理組合の機能不全は、単に管理会社の利益拡大を許すだけでなく、建物の廃墟化、ひいては周辺地域全体への深刻な影響へとつながりかねません。政府の実態把握の動きに呼応しつつ、各マンションの管理組合は、外国人組合員との連携方法、議決権行使の徹底、そして組合員自身による管理会社への監視体制の強化など、管理体制を主体的に維持・強化するための具体的な対策を講じることが、喫緊の課題となっています。